陽光下沒有什么新鮮事: 香港房地產世紀

自20世紀50年代以來，在人口迅速膨脹、經濟持續高速發展、社會對建築和物業需求迫切的曆史背景下，觀塘重建香港房地產業通過一系列制度變革，如首創 "分層銷售、分期付款 "的銷售制度、房地產公司上市融資、資產證券化等，取得了快速發展。

上世紀60年代末和80年代初的房地產繁榮

1968年至1974年的房地產周期

1968年後，香港政局轉穩。經濟發展迅速複蘇，工業化建設進程趨完成，服務管理行業也開始逐漸興起，中環街市吸引了不少企業海外直接投資，尤其南洋熱錢湧入中國股票和地產公司市場，香港股市迎來第一個國家繁榮高潮。

香港房地產和股票市場同步發展，從1968年開始複蘇，到1973年達到頂峰。

1968年，房地產市場供大於求的局面開始結束(由於之前的房地產危機，開發商減少了投資);由於港幣隨英鎊對美元貶值14.3%，物價全線上漲。再加上建築新規，成本上漲;種種原因推高了樓價和租金。

首先是高端住房，然後是中檔住房(但隨著政府開始大規模建設低成本住房，這一趨勢已有所放緩) ，油旺轉移地積比最後是全面的租金。由於供應緊張，對商業建築的需求也全面上升。

房地產價格和租金的上漲刺激了土地價格的飆升。

房地產和股票市場的過度擴張最終導致了股市危機。1973年3月以後，假股市引發恒生指數暴跌。政府出台的一系列措施——交易稅、租金控制和收緊信貸——加速了股市的下跌。

1974年，中東石油危機爆發。受世界經濟衰退影響，香港蕭條，銀行進一步收縮信貸，房地產行業再次陷入低潮。

70年代中至80年代初的地產發展熱潮

中東石油企業危機後，香港社會經濟很快於1976年全面發展複興(香港市場經濟建設具有一定高度彈性和靈活性，加上其制造屬輕紡工業，對能源消費需求比較小)。

在此期間，香港經濟開始轉型，成為亞太地區的國際金融中心。(70年代初，隨著股票市場的興起，跨國金融機構進來，本土金融公司出現;香港政府相繼放松外彙和黃金管制，使得石油美元東移)

在此期間，人口不斷增長，社會結構發生變化，結婚率上升，核心家庭取代大家庭，住房需求量巨大。此外，中國的政治和經濟格局已發生變化(香港已成為一個樞紐和橋梁)。

人口膨脹、社會結構轉型以及中國改革開放帶來的繁榮，推動了1975年以來房地產市場的複蘇，並在1981年達到前所未有的高潮。

房地產市場的異常繁榮，引發了人們對拍賣政府土地的濃厚興趣，並導致土地價格大幅上漲。

重建商業建築和建造大型私人住宅區

自上世紀60年代末以來，香港城市土地短缺，土地價格不斷上漲，房地產開發商紛紛向高海拔地區開發，大規模商業重建、建設。部分發展商已向政府申請更改位於非商業用地上的私人屋苑的土地用途。

不過1970年代中後期中國開始不斷發生具有顯著影響變化。港府於60年代在灣區發展進行大規模填海工程，獲得大片用地。

新興地產集團的崛起

上世紀70年代初，香港股市蓬勃發展，大量地產公司上市，並通過股票擔保貸款為其業務融資。

這是繼40年代末50年代初創立“分層銷售、分期付款”銷售制度後，香港房地產業的又一次空前發展。(長江實業、新鴻基地產)

“股地拉動”的形成，為房地產提供了廣闊的發展空間，也加深了房地產和股票市場，以及香港整體經濟的投機性、周期性。

房地產市場崩潰的基本原因

80年代初，香港地產企業市場經濟崩潰，主要分析原因有：

土地和房地產價格大幅上漲，投機活動猖獗。房地產投機推高了土地價格和房地產價格，遠遠超出了公眾的承受能力。

利率持續上升，信貸收縮。上世紀70年代末，香港經濟過熱(通脹超過15%)，利率低，樓市資金需求不斷增加。由於外貿逆差的增加，港元彙率疲軟，刺激利率上升。1980年裏根上台後，銀根緊縮推動香港利率大幅上升。

全球經濟衰退帶來了蕭條。上世紀70年代末的石油危機，1981年後世界經濟衰退加劇，貿易保護主義抬頭，香港出口日益困難，國內經濟大幅放緩，消費下降。投資者和消費者都有所保留。

過渡時期的地產大升浪

1984年12月，中英兩國在北京簽署聯合聲明，香港進入1997年回歸的過渡期。伴隨著光明的政治前景和蓬勃的經濟發展，房地產業進入了新一輪周期的上升階段。長達10年，實際上已經打破了戰後每89年經曆一個周期的老規矩。

《聯合聲明》關於中國香港進行土地社會契約的安排

該中英聯合聲明於一九八五年五月二十七日生效。有關的土地契約已在附件三清楚界定，主要內容包括:

1997年6月30日以後，在香港特別行政區成立以前批出、決定或續簽的所有合同，將繼續根據香港特別行政區的法律予以承認和保護。

如地價高於97.06.30但不高於2047.06.30，並在1985年5月27日至1997年6月6.30日期間批出或不續期，承租人須由1997年7月1日起補足地價，但須繳付相等於當日適用地價餘額3% 的年租。

原有舊租契地段、鄉郊屋宇及丁屋，1984630年後，承租人的父系為1898年在香港的原鄉郊居民，因此承租人仍為本人或其合法父系繼承人，原租金維持不變。

特區成立後期滿而沒有續期權利的契約，由香港人民政府通過自行制定相關法律制度和政策處理。

在過渡期內，港英政府批地以每年50公頃為限，不包括出租公屋的土地。扣除成本後，賣地收入由港英政府平分。

雖然香港的土地政策以訂立土地契約為基礎，但絕大部分的土地契約均可無須補地價而延展至二零四七年。恢複投資者信心。

這一周期的上升階段包括1985-1989年、1991-1994年、1995-1997年的三次上升浪潮。

第一波崛起:1985-1989年

賣地成績進行理想，地價屢創新高。

房地產交易活躍，租金上漲。

地產炒風死灰複燃。

第二波崛起:1991-1994年

以住宅為主，帶動寫字樓和商鋪市場的興起。

香港經濟持續繁榮，市民收入持續增加。

外資企業公司和中資機構進行大量來香港投資。

銀行存款利率偏低，通貨膨脹率居高不下，負利率形勢嚴峻。

市場預期心理和投機因素。

第三次崛起: 1995-1997

1994年一季度房地產走勢與市場實際承受能力脫節，社會要求政府幹預。1994年3月30日，香港政府推出了四項措施(增加土地供應、基礎設施和對房地產開發商的貸款)。1994年第二季度到1995年第三季度，樓市高峰回落。1995年第四季度，房地產市場開始複蘇，經濟好轉，利率降低。政治前景很明朗。

動力是豪華住宅，帶動企業整體發展物業服務市場，高峰在1997年6月。

1997年:房地產“泡沫”形成。

泡沫形成的原因：

香港房地產市場嚴重失衡。供應方受到聯合聲明附件三的限制，而自上世紀90年代以來，香港人口的需求方遠遠超出了香港政府的估計。

香港的房地產業逐漸形成了高度集權的管理局面。在香港特定的土地管理制度下，經過多年的競爭，房地產行業高度集中。(高度集中運營，市場競爭威脅低，價格歧視，部分地產商囤積房源)

美國降息，大量企業資金湧入地產公司市場發展形成”資產管理通脹“。1989年6月到1994年3月期間，美國進行多次降息，香港受制於港元聯系率制被迫跟隨，通脹高企，形成一個銀行負利率不同時期，大量使用資金從銀行資本流入地產、股票交易市場。

房地產泡沫對香港經濟的影響

社會投機橫行，無所事事的社會思潮泛濫。無所事事，賭徒的挫敗感和失落感。

抬高營運成本，嚴重削弱香港經濟的競爭力。

它加劇了社會的貧富差距，成為不穩定的重要因素。

特區人民政府的目標：85000個單位

香港特別行政區政府的土地政策

1997年7月中旬，特區政府規劃環境地政局宣布了一項新的土地政策:

新贈款的一般期限為50年;

除特殊土地類型(如新界原居民)外，每年地租為當時剩餘估價的3%;

每年中國政府通過出售的土地，均按照所頒布的計劃、未來發展兩年進行預算出售土地詳情，在每年的財政會計年度前公布。

香港特別行政區政府的房屋政策

1997年10月，董建華在他的第一份施政報告《攜手邁向香港新紀元》中，宣布了“為市民建屋”的三個目標。其政策實際上是以維持香港在國際經濟中的競爭力、改善香港的營商環境，以及推動香港經濟結構轉型為高增值產業為發展理念。

長遠房屋策略白皮書

1998年6月，房屋局局長黃星華撰文指出，特區政府的房屋政策已確立了4個基本發展方向，即:

有計劃地進行增加企業房屋供應;

建立更加公平合理的公共住房資源配置體系;

為中低收入家庭提供更多實現鎖定意願的機會和選擇;

使房地產市場繼續發展和保持穩定。

金融風暴襲擊下的房地產危機

亞洲國家金融市場風暴對香港的沖擊

1997年7月2日，政府被迫放棄長達13年的一籃子貨幣的固定貨幣發行局，這些貨幣主要與美元掛鉤，采用浮動彙率。7月11日以後，菲律賓、印度尼西亞、馬來西亞等國也紛紛屈服於國際投機勢力，采取浮動彙率制度，導致本幣大幅貶值。東亞爆發金融危機。

金融風暴期間，作為香港貨幣金融政策基礎和核心的聯合罷工利率制度首當其沖，在1997年10月、1998年1月和1998年8月數次受到嚴重沖擊，對銀行業造成嚴重沖擊。在這種情況下，銀行普遍采取“現金優先”的政策，以高利率吸引港元存款，審慎放貸，尤其是中長期貸款，逐漸形成整體經濟的通貨緊縮。

港元受到沖擊，加上利率高企，令香港股市暴跌至高位。隨著整體經濟收縮，香港公司的財務狀況，不論大小，均出現惡化，投資及消費亦大幅收縮。

金融風暴下的地產危機

香港地產企業市場發展經曆了97年一二季度空前繁榮後，三季度趨淡，市場進行等待董建華新的房屋管理政策，投機行為活動能力減退。施政報告可以發表後，拍地成交價格水平一般。及至10月下旬金融經濟風暴，股市暴跌，地產公司市場隨即大幅下挫。

面對樓市的大幅調整，特區人民政府工作開始進行軟化八萬五的立場，彈性分析處理賣地及房屋管理政策。，地產在98年2、3月間出現一個短暫小陽春。

然而，房地產市場仍然承受著沉重的壓力，1998年5月，房地產市場出現了一波低於一波的下滑，整體經濟形勢正在惡化。為了避免房地產市場“硬著陸”和資金短缺，政府已經退出了一系列救市措施。然而，房地產市場仍然沒有好轉的跡象。6月23日，政府突然宣布撤銷9項紓困措施，開始對中小型住宅物業市場產生穩定作用。到1998年10月，國際炒家第三次發動聯系彙率攻擊，特區政府動用1181億元外彙儲備，積極幹預股市，成功擊退國際炒家。10月18日，董建華發表第二份施政報告，宣布政府將全力穩定房地產價格。

大型房地產開發商降價促銷(略)

房地產: 香港經濟的“溫度計”

房地產對香港本地生產總值的貢獻

地產業對香港政府財政經濟收入的重要性

地產業對各行業的影響

結論:香港房地產業的發展前景(略)

曆史告訴我們，唯一不變的是變化本身。